【西雅圖房地產】的簡介與購屋基本程序

【西雅圖房地產簡介】

有海、有湖、有山坡的西雅圖市,
分Central Seattle、North Seattle、West Seattle和South Seattle四個區塊,
而北西雅圖市是西雅圖市的文化、學術與商業區.

在西雅圖市東邊/華盛頓湖的另一邊均是新興城市,
如Bellevue、Kirkland(Costco的起源地)
和再往東一點的Redmond(微軟的總部)等;
北邊則是Shoreline、Edmonds、Lynnwood..

在交通方面:
貫穿西雅圖市的I-5和華盛頓湖另一端的I-405,
連結整個大西雅圖區南北向的主要幹道;
在華盛頓大學旁收費的520浮橋和市中心南端免費的I-90浮橋,
是直接跨越華盛頓湖、來往東西向的選擇!

另外,
在沒有I-5之前,
北至加拿大、南到聖地牙哥的Highway 99是南北向的主要交通幹道.

在當時旅行者的需求,
Highway 99的兩側,
分佈著Motel、Supermarket、Car Dealer、各式餐館和加油站..

隨著I-5的通車,
這些商家的生意在大受影響下,
不是關了門成了個空的建築物,
便是年老失修的建築物帶來蕭條冷清的視覺感受!

但,
在這十幾年隨著I-5的塞車狀況愈趨嚴重下,
Highway 99已成為建商和生意投資者的恩寵,
同時也帶動沿途每個城市内的整體房地產業逐年攀高.

*****
東區的Bellevue市,
是大西雅圖區内第一座有規劃性建設的城市,
其街道寬而整齊、房子新又大,
立即成為外地移民者(是大陸人的首選)的天堂.

隨著它的飽和,
Kirkland市和Redmond市也積極開發,
甚至更北原本是牧場的Woodinville市、
南邊波音737製造廠的Renton市、
更東的Issaquah市..等等的房價,
也都隨著人潮的湧入已水漲船高.

倘若喜歡新興城市的乾淨與氣息,
這塊區域當然是最佳選擇,
但它們的生活物價可真不便宜喲~~

也因此,
很多無法承擔高房價的移民者,
仍選擇交通便利、房價較能接受的北西雅圖市,
做為他們的落腳處.

*****

想要瞭解大西雅圖區的房地產或行情--

請點取以下網址:

https://www.johnlscott.com/search/place/ChIJ-bDD5__lhVQRuvNfbGh4QpQ

1.

先拉近Seattle,

即可縮小區域至你想查閱的地區,

售屋資訊即會出現.

2.

點取該物業,

查看其售屋資訊.

3.

透過Google Map,

瞭解該物業在大西雅圖地區的位置

、交通、附近的生活購物機能性..

4.

因目前西雅圖地區的供需失衡之故,

現在購屋時是必須與其它買方競價,

所有賣屋的售價都只是最低參考價,

賣主會在上市的五至七天内從買方中挑出最佳的出價,

也就是說一件較OK的物業在七天内即會售出.

(通常會比原本的售屋價多兩至五萬)

註:

買屋,

是件非常慎重的事,

最好是等到瞭解西雅圖的地理環境後才下手囉!

*****
【物業】
分為有院子的Single House、
窄瘦三樓層的Townhouse和公寓式有管理費的Condo.

基本上,
在購屋時應以"實質需求"做為優先考量.

比如:
本身的經濟狀況;
工作的地點遠近;
小朋友的學區;
周圍環境是否單純;
交通(包括大眾運輸)與購物是否便利等等.

接著是審查房子内的建材、
屋況/是否需要裝修、
採光和隔局的滿意度、
從窗戶看出去與鄰居間的距離和隱私權.

然後是鄰居的多寡、是否會有噪音..

最後,
才是思考房子是否有保值和日後仍有增值的空間.

*****

【房地產稅】乃住屋上最大的支出.

房地產稅,
是政府遏止其赤字攀升最容易取得的財源!

同時,
年年都有不同的公投案(如消防局的重建、學校設施的更新),
以調漲房地產稅率為籌資的來源而通過.

目前,
西雅圖市的房地產稅率仍是大西雅圖地區最低,
約在政府評估房+地價總值的1%,
其它週邊的城市則是在1.2%至1.3%之間.
(西雅圖市的水電費率,也是最低)

比如位於西雅圖市内的一棟50萬物業,
其每年應繳的房地產稅約在$5,000左右;
如是在北面的Shoreline市或東面的Bellevue市,
其每年應繳的房地產稅約在$6,000至$6,500之間.
*****

【購屋的基本程序】

買賣房子有代表買方的地產經紀,
有代表賣方的地產經紀,
而在市場上的地產仲介公司有上千百家,
每個地產經紀所代表的是買主或賣主,
在交易與溝通時跟其所工作的公司其實並無太大的關連.

賣屋時,
賣主會與代表他(她)的地產經紀簽下賣屋的代理契約(通常是三個月),
並且彼此談妥賣屋的仲介費(售價的6.5%),
此時代表賣方的地產經紀會開始運用其公司的資源或自費做廣告.

當買賣成功時,此仲介費是由代表買方和賣方的地產經紀來對分,
之後該地產經紀再跟其提供文件處理與協助的仲介公司對分.

註:
1.
買主不需支付此仲介費用.

2.
買主不需與代表他(她)的地產經紀簽約,
若不滿意其服務,
可隨時更換.

*****

Open House

為了能早日售出此屋,
有些地產經紀會於某個時間(通常是週末)在該物業屋前與附近街上放置Open 
House的牌子,
吸引路過的人/無買方地產經紀的買者/有買方地產經紀陪同的買主直接進門看屋.

倘若該購屋者無地產經紀,
賣方的地產經紀亦可同時代表買方的地產經紀,
但因仲介費全由他(她)一人全包,
為儘早促成交易,
如果該地產經紀的誠信度不夠,
購屋者可能會吃大虧.

*****

以下是買屋的正常基本程序(並不適配目前熾熱的市場):

1.
地產經紀會依買主的意願帶著買主去看物業(們).

2.
每回看屋時,
專業的地產經紀應該立即為買主點出此物業室内外的優缺點.

3.
當買主看中房子在向賣方出價/offer前,
專業的地產經紀應該要先搜尋該區最近完成買賣的幾個物業資訊供買主參考.

4.
填寫出價表格:
專業的地產經紀應該先向賣方的地產經紀詢問賣主的心態/想法、
之前是否有其它買方的offer曾被退回的案例..

然後建議買主先以某個適當的價位來offer,
並且加上買主所開出的條件--

例如:
a.
以現金購買或向銀行貸款:
通常以現金購買愈能得到賣主的同意,
並且可以在15天内就完成交屋的過戶手續.

b.
買主想要何時交屋.

c.
該房屋目前需要賣主修補的地方.

5.
出價時由買主簽名,
並且開立一張一萬元或以上的支票做為Earnest Money Deposit,
倘若買主有事不能親自在場,
可經由傳真的方式來完成簽屬文件.

6.
之後,
買方的地產經紀會將此offer的文件送去給賣方的地產經紀,
但Earnest Money Deposit的支票會由買方的地產經紀暫時保管.

7.
賣主在取得出價文件的24小時内必須做出回應--
a.
賣主在文件上簽字,同意買主的出價.

b.
賣主在更改文件上的内容(如售價或其它條件)後,
由賣方的地產經紀交回買方的地產經紀,
買方的地產經紀會詢問買主的意願--是接受其條件或再行出價或取消offer,
這種你來我往的動作有時會來個三、四次,
直到買賣兩方面都同意文件上的內容,
接著便按a項進行.

c.
賣主連看都不看,
直接將offer的文件退給買方的地產經紀,
買方的地產經紀會詢問買主是否再出價或取消出價的意願.

註:
當買主取消offer時,
買方的地產經紀會將Earnest Money Deposit退還給買主.

8.
倘若買賣兩方都同意了文件内的事項,
買方的地產經紀會將Earnest Money Deposit的支票在三天内交給專辦過戶的公司,
並且買方需在最短時間内自費找位房子的專業檢查員來檢查該物業的内外(買方的地產經紀會為其安排),
若檢查的結果有任何毛病或問題,
買主可決定是否直接取消此項offer或要求賣主在限期内負責修補.

如果賣主拒絕修補,
買主可決定是否取消此項offer.
(取消offer時,過戶公司會將Earnest Money Deposit退還給買主)

9.
過戶公司會依文件上的交屋日期為買賣雙方完成過戶手續:
a.
此項費用由買主與賣主各出一半.

b.
買主需在過戶時將所有款項的銀行本票(扣掉Earnest Money與加上其他稅金等費用)交給過戶公司,
倘若買主有事不能親自在場,
可經由傳真的方式來完成簽屬文件.

c.
賣主需在過戶前依offer文件的内容完成修補和清理工作,
並且在過戶後的一兩天内搬出,
否則必須支付買主租屋費用.

10.
在完成過戶那一刻起,
買主即成為屋主,
必須立即更換鎖頭、
投保房險、
申請或更換水、電、瓦斯、網路、電話等使用者的名字,
以上某些工作專業的地產經紀會主動幫買主處理.

*****

個案--

以下物業位於西雅圖市西北區,

近Puget Sound、環境安寧,

搭公車至Shoreline Community College只需五分鐘,

自住或自住+房間分租(月租金$700 up)或全部空屋

(月租金$2,450)出租均適宜/Presale $570,000 

138XX Greenwood Ave N, Seattle WA 98133

County: King

City: Seattle

Community: Greenwood/Broadview

Property Type: Residential

Style: Townhouse

Year Built: 2009

House SQ FT: 1,370 sf + 250 sf Garage

Bedrooms: 3 + 1

Bathrooms: 2.25

HOA Dues: No

Parking: 1 car attached Garage with Storage Space

Heating/Cooling: Gas Radiant Heat

Energy Source: Natural Gas

Water Source: Public

Sewer: Sewer Connected

Schools: District: Seattle

2017 Taxes: $3,520

Marketing Remarks:

This home rests in the quiet back NE corner of

the project. Luxurious finishes throughout

including bamboo floors、real wood cabinetry、

tile floors、slab granite counter tops、wood

paneled doors, gas fireplace and complete with

CAT-5 wiring & security system.

Sharp Kitchen with Stainless Steel Appliances

& Dual Dishwasher

Cozy Living room with Gas Fireplace 

(把門裝上,即可成為房間)

****

Third Floor: Two Bedrooms and W/D

Room One: Spacious Master Suite with Vaulted

Ceilings and Large Closets

Full Bath between Room One and Two

Room Two: Spacious with Vaulted Ceilings

First Level Bedroom with attached 3/4 Bath and

access to private fenced yard

Efficient Tankless Hot Water Heater

Conveniently located to public transportation,

library, stores, restaurants and I-5.

Features: Dbl Pane/Storm Windw, High Tech

Cabling, Vaulted Ceilings, Walk-in Closet

Amenities: Cable TV, Fenced-Fully, Gas

Available, High Speed Internet, Patio

Appliances: Dishwasher, Garbage Disposal,

Microwave, Range/Oven, Refrigerator,

Washer/Dryer

Interior

Floors: Ceramic Tile, Hardwood, Vinyl, Wall

to Wall Carpet 

Fireplaces: 1

Exterior: Wood

Roof: Composition

*****

雞婆瓜本身並非地產經紀,
在此只是為大家提供一些個人的經驗與看法,
如想瞭解西雅圖的房市,
歡迎來信告知:
greenwood38@yahoo.com

主旨:
西雅圖房地產

謝謝~~